世界的に見ても、米国、英国、仏国ともに賃貸住宅比率は35%程度であり、質の問題を別にすれば日本の賃貸住宅比率40%が低いということはありません。
今後は金利の上昇局面で、 「借り入れをして金利を払って持ち家を買うより、賃貸住宅に住もう」ということで賃貸住宅を選ぶ人が増えるかもしれません。
しかし、老後の生活不安に備えて自分の家を持っておきたいと考える人もいるでしょうし、親から家を相続する人も増えるでしょうから、賃貸住宅への転換が極端に進むとは思えません。
2点目は、賃貸住宅の建設が進み全国レベルでの賃貸住宅の不足感は解消しつつあるものの、東京圏では「持ち家を取得するまでの間に住む一定グレード以上の賃貸住宅」の供給はまだ十分ではないということです。
この部分の賃貸住宅が不足しているのは、東京圏への人口流入によって単身者世帯数が増えていることが主な理由となっています。
ここ数年、東京への一極集中が再び加速されつつあることと、団塊の世代(戦争直後のベビーブームで生まれた世代)の子供たち(1970年代前半に生まれた第二次ベビーブームの世代)が、 20代後半から30代前半に達し、ちょうど賃貸住宅を必要とする時期にあたっているため、単身者世帯が増加しているのです。
しかし今後は若年人口が減少に向かい、賃貸住宅世代の人口も減少に転じるので、この部分の需要がどんどん増えていくということはなさそうです。
3点目は、 2点目とも関連しますが、もともと土地を所有していない投資家が賃貸住宅に投資する場合、投資対象となり得る事業領域は限られてくるということです。
先にも説明したように、賃貸住宅の多くはアパートであり、もともと土地を持っている地主が建築するケースが多数を占めています。
この場合、地主にとって必要な投資は、建物部分の建築代金だけです。
そのため賃料を多少安くしても、もともとの投資額が少ないので事業採算的には十分成り立ちます。
しかも、個人地主によるアパートの建設は現在でも続いており(新築賃貸住宅の約7割が個人によるもの)、今後ともアパートが不足することは考えにくいところです。
ということは、賃貸住宅で最も市場規模が大きいアパートが、不動産投資の対象にはなりにくいということになります。
そうなると賃貸住宅事業で投資対象となるのは、比較的低廉なアパート以外の領域、すなわち、もともと土地を持っている人が少なくて、一定以上の賃料が取れるところに限られてきます。
結局、不動産投資の対象は単身者やDINKS (Double Income No Kids :子供のいない共働き夫婦)向けの都心部高額物件やワンルームマンション、あるいは外国人向け住宅などの超高額物件に限られてきます。
もっとも、そんなに多額の賃料を払える人たちがいるわけではありませんから、この領域の需要は限られています。
一方で、大手不動産会社がこの領域に注目して新規投資を進めていますし、都心部では付置義務住宅(オフィスビルを建設するときなどに一定量の住宅建設を自治体から義務づけられるもので、高額賃料の物件が多い)の供給も増えていますので、次第に競合が激しくなってきています。
従って投資判断をするときには、対象となっている賃貸住宅の競争力をよく見極めることが重要です。
不動産投資の主な対象は、オフィスビル、賃貸住宅、商業ビル、工場・倉庫などの賃貸不動産です。
賃貸不動産を適正な価格で仕入れて、しばらく運用した後にできるだけ高値で売却するのが、不動産投資の典型的なパターンですムその意味では分譲用マンションは、少なくとも典型的な不動産投資の対象であるとはいえません。
しかし、最近では開発型証券化(すでに稼働している不動産に投資するのではなく、証券化スキームを利用して土地を取得し、開発するもの)を活用した分譲マンション開発が広く普及しています。
また、分譲マンションの市場動向は賃貸住宅市場と裏腹の関係にありますので、この動向を押さえておくことは住宅市場全体の動きを理解するためにも有益です。
ここでは不動産投資の対象を幅広くとらえて、分譲マンション市場の見方についても触れておきます。
分譲マンション市場を分析するためのデータ分譲マンションの市場動向を分析するときに、通常用いられているのは不動産経済研究所が発行している毎月・毎年のデータであり、この資料を基に専門家が分析して様々な切り口からのレポートを発行しています。
不動産経済研究所のデータでは、都市基盤整備公団が建設したものやワンルームマンション、並びに1棟売りしたものや賃貸マンションに変わったものは対象外となっていますが、実際に建設されるマンションの8割程度をカバーしています。
市場動向を見るときのポイントとなるのは、新規発売戸数、月末残戸、月間契約率、 1戸当たり価格の4つの指標です。
新規発売戸数は、新しく発売された分譲マンションの戸数のことです。
この数が多ければ、マンション市場が拡大していることを示します。
反面、マンションの売れ行きがよくないときに新規発売戸数が増えると、売れ残りが増えて値引き販売につながり、市況がさらに悪化する恐れがあります。
発売したものの、月末に売れ残っているマンションのことを月末残戸と呼びます。
注意すべき点は、分譲マンション事業では建築確認などを取得していれば、建物が未完成でも販売活動や契約ができることです。
事業者は自分でマンションの発売開始時期を決められるのです。
通常は建築確認などを取得したら、できるだけ早く販売しようとするのですが、マンションの売れ行きが悪いときには、発売を建物完成までのある時点まで延期して市況の回復を待つことがあります。
この場合、統計データからは新規マンションの発売はそれほど多くないように見えます。
ところが、実際の潜在的な供給圧力は相当強いということになります。
月間契約率は、ある月に発売されたマンションで、その月に販売契約できたマンションの比率のことを指します。
競争率何倍というような超人気物件の場合は、あっという間に完売するので、月間契約率は100%になります。
一般的には月間契約率が平均して70%以上あれば、市況は好調であると考えられています。
1戸当たり価格はグロス価格とも呼ばれ、販売されているマンション1戸当たりの平均価格のことを示します。
グロス価格が高くなっても、マンションの床面積が価格以上に増えていれば、床面積1坪当たりの坪単価は下がるので(実質的な価格は低下しているということです)、マンション価格の動きを見るときにはグロス価格と坪単価の両方を押さえておくことが必要です。
不動産市場の見方分譲マンション市場の長期トレンド日本で分譲マンションが建設されるようになったのは、 1950年代の後半からです。
60年代に入ってから本格的に建設されるようになりましたが、初期の分譲マンションは一般庶民ではなかなか手の出ない都心部の超高級物件が主流でした(マンションの平均価格は京浜地区の勤労者世帯の年収の10倍前後)。
従ってマンションの買い手は、会社役員や外国人、芸能人などの極めて限られた人たちでした。
ちなみに「マンション」とは「大邸宅」の意味です。
1960年に第一生命住宅(現相互住宅)が「青山第一マンションズ」でこのネーミングを使用して以来、一般に広く使われるようになりました。

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